Investisseurs privés et institutionnels, foncières, SCI familiales, promoteurs, marchands de biens, lotisseurs, bailleurs et exploitants : l’immobilier d’entreprise mobilise simultanément le droit des contrats, le droit des sociétés, la fiscalité, l’urbanisme et la procédure.
Fortium Conseil accompagne l’ensemble du cycle de vie de l’actif, de l’acquisition à l’arbitrage, en Normandie et en Île-de-France.
Structurer l’acquisition : acheter l’immeuble ou la société ?
L’arbitrage entre l’acquisition directe de l’actif et l’acquisition des titres de la société qui le détient commande toute l’opération. L’achat de l’immeuble supporte des droits de mutation élevés mais isole l’acquéreur du passif du vendeur. L’achat des titres allège la fiscalité de transfert mais fait entrer dans le périmètre l’ensemble de l’historique social, fiscal et contentieux de la société, y compris la latence fiscale sur les plus-values.
Nous conduisons cet arbitrage avec votre conseil fiscal, puis nous exécutons : audit juridique complet — titre de propriété, servitudes, situation d’urbanisme, baux en cours et état locatif, diagnostics, installations classées, environnement, contrats d’exploitation — promesse unilatérale ou synallagmatique, conditions suspensives, séquestre, et, dans le cas d’une cession de titres, garantie d’actif et de passif assortie d’une garantie de la garantie.
Financement et sûretés
Nous négocions la documentation de financement et les sûretés qui l’accompagnent : hypothèque, privilège du prêteur de deniers, nantissement de parts de société civile immobilière, cession de créances de loyers, garanties à première demande.
Lorsque le montage l’exige, Fortium Fiducie met en place une fiducie-sûreté au sens de l’article 2011 du code civil, qui permet d’isoler l’actif dans un patrimoine d’affectation au profit du prêteur, avec une efficacité supérieure aux sûretés classiques en cas de procédure collective.
Baux commerciaux : maîtriser le statut
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, est un régime d’ordre public partiel : ce qui n’a pas été rédigé se retourne presque toujours contre l’une des parties. Fortium Conseil intervient pour les bailleurs comme pour les preneurs.
- rédaction et négociation du bail : destination, durée, répartition des charges, travaux et grosses réparations, indexation, loyer binaire ;
- déspécialisation partielle ou plénière lorsque l’activité du preneur évolue ;
- révision triennale, révision sur indexation, plafonnement et déplafonnement du loyer renouvelé ;
- congé, refus de renouvellement et indemnité d’éviction : évaluation, mémoire préalable, expertise, droit d’option du bailleur ;
- cession du bail et du droit au bail, sous-location, garantie solidaire du cédant ;
- bail dérogatoire, convention d’occupation précaire, bail en l’état futur d’achèvement ;
- clause résolutoire, commandement de payer, référé, recouvrement des loyers et expulsion.
Le contentieux du loyer se gagne largement en amont, par la qualité du mémoire préalable et par le choix de l’expert. Nous préparons les dossiers dans cette perspective.
Promotion, aménagement et urbanisme
Pour les opérateurs de la promotion et de l’aménagement, nous sécurisons le foncier et le montage : promesse assortie de conditions d’urbanisme précisément rédigées, purge des recours et du retrait administratif, gestion du droit de préemption, division en volumes, association syndicale libre ou association foncière urbaine libre, vente en l’état futur d’achèvement, contrat de promotion immobilière.
En cas de recours contre l’autorisation d’urbanisme, nous assistons le pétitionnaire devant les juridictions administratives et étudions systématiquement les leviers de neutralisation du recours abusif. Pour la phase travaux, voir notre page dédiée au secteur du BTP et de la construction.
Gérer et valoriser un patrimoine
La détention patrimoniale appelle une ingénierie propre. Nous constituons et restructurons les sociétés civiles immobilières, rédigeons les statuts et les pactes qui préviennent le blocage entre associés, organisons le démembrement de propriété et la transmission familiale, et traitons les questions de gouvernance des indivisions.
Nous accompagnons également les propriétaires d’immeubles protégés : le régime fiscal des monuments historiques permet, sous conditions, une déduction élargie des charges foncières et travaux, mais suppose une documentation rigoureuse des dépenses et une articulation soignée avec les autorisations administratives. Le cabinet a développé une méthodologie de constitution des dossiers de charges déductibles.
Enfin, nous intervenons en copropriété — contestation de décisions d’assemblée, travaux, charges, relations avec le syndic — et sur la gestion locative des portefeuilles : impayés, procédures d’expulsion, mise en jeu des garanties.
Contentieux immobilier
Vices cachés et réticence dolosive du vendeur, garantie de contenance, troubles anormaux de voisinage, litiges de mitoyenneté et de servitudes, contestation d’expertise, contentieux de la construction et mise en cause des assureurs, exécution des décisions : le département contentieux du cabinet plaide devant l’ensemble des juridictions civiles et commerciales, et devant les juridictions administratives pour les litiges d’urbanisme.
Chaque fois que l’intérêt du client le commande, une phase de négociation ou de médiation est engagée avant l’assignation.
Une équipe qui connaît le terrain normand et francilien
Nos associés se déplacent sur les actifs. Connaître un immeuble, une rue commerçante, un projet d’aménagement ou le tissu économique local change la qualité d’un conseil en immobilier. Le cabinet est implanté à Bois-Guillaume, à proximité immédiate de Rouen, à Dieppe et en Île-de-France.
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Acquisition, bail, opération de promotion, restructuration patrimoniale ou litige : nos avocats étudient votre dossier et vous rappellent sous 24 heures ouvrées.
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